Poreski tretman ulaganja u nepokretnost izvršenih od strane zakupca

(Mišljenje Ministarstva finansija iz Biltena MF, br. 414-00-159/2007-04 od 30.12.2008. godine)

Po pitanju poreskog tretmana ulaganja u nepokretnost izvršenih od strane zakupca Ministarstvo finansija dalo je odgovor u predmetu broj 414-00-00159/2007-04 od 27. novembra 2007. godine.

U predmetnom mišljenju navedeno je da je ugovorom o zakupu nepokretnosti ugovorena zakupnina u novčanom iznosu, u visini zakupnine koja se može postići prema tržišnim uslovima koji važe za takvu vrstu i kvalitet (struktura, lokacija i sl.) nepokretnosti u mestu gde se ona nalazi, kao i pravo zakupca da (pored obaveze plaćanja ugovorene zakupnine po tržišnim uslovima) može za svoj račun na teret sopstvenih sredstava da izvrši određena ulaganja u nepokretnost kako bi je funkcionalno prilagodio svojim potrebama – potrebama obavljanja delatnosti, samo za vreme dok traje zakup, uz obavezu da zakupodavcu po isteku zakupa nepokretnost vrati u prvobitnom stanju, tj. da nepokretnost vrati u stanje u kome je primio u zakup, pri čemu je izneto mišljenje Ministarstva da na ovaj način izvršena ulaganja nisu predmet oporezivanja porezom na prihode od nepokretnosti. Prema tom mišljenju, iznos troškova po osnovu ulaganja zakupca u nepokretnost, koje ne proizilazi iz obaveze preuzete ugovorom već u svrhu prilagođavanja objekta sopstvenim potrebama zakupca za vreme dok traje zakup (nisu trajnog karaktera), uz obavezu zakupca da nepokretnost po isteku zakupa vrati u prvobitno stanje, ne predstavlja prihod od nepokretnosti za zakupodavca u slučaju kad po isteku zakupa primi nepokretnost natrag u svoj posed u kvalitativno i kvantitativno istom stanju u kome je tu nepokretnost i dao u zakup.

U vezi navoda iz dopune zahteva, a imajući u vidu dato mišljenje, Ministarstvo finansija smatra da u slučaju kada zakupac po isteku zakupa vrati zakupodavcu natrag predmetnu nepokretnost, ali ne u (prvobitnom) stanju u kom je primio u zakup, već zakupodavcu vrati nepokretnost u izmenjenom stanju koje je nastalo kao posledica određenih ulaganja (npr. zamena instalacija, poda, spuštanje plafonskog zida i sl.) izvršenih od strane zakupca, pri čemu navedenu nepokretnost vraća zakupodavcu bez njegove obaveze da zakupcu naknadi vrednost izvršenih ulaganja, Ministarstvo finansija smatra da u ovom slučaju fizičko lice – zakupodavac ostvaruje prihod koji podleže oporezivanju porezom na prihod od davanja u zakup nepokretnosti.

Osnovicu za obračun poreza, u ovom konkretnom slučaju, predstavljao bi iznos koji odgovara visini vrednosti izvršenih ulaganja. Zakupac je dužan da obračuna i plati porez po odbitku u smislu čl. 99. i 101. Zakona o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/01, 80/02, 135/04, 62/06, 65/06-ispr. i 7/08), pri čemu će se smatrati da poreska obaveza nastaje u momentu vraćanja nepokretnosti u posed zakupodavca.

Ministarstvo ukazuje da, saglasno načelu fakticiteta, Poreska uprava u svakom konkretnom slučaju utvrđuje sve činjenice koje su od značaja za opredeljivanje poreskog tretmana prihoda.