U ovom tekstu će biti detaljno razjašnjen raskid ugovora između građevinskog preduzeća i fizičkog lica, vraćanja sredstava fizičkom licu a da je u međuvremenu došlo do promene cene na tržištu na štetu fizičkog lica.
Slučaj iz prakse: Građevinsko preduzeće „CESLA IB INVEST“ doo (u daljem tekstu Cesla) vrši investiranje u objekat koji je trenutno u izgradnji, a druga građevinska firma izvodi radove. U toku izvođenja radova firma Cesla vrši zaključenje predugovora sa fizičkim licem i prima po tom osnovu avans u iznosu od 5.000,00eur za kupovinu stana, a ostatak novca čeka dok isti ne dobije građevinsku dozvolu. Fizičko lice vrši uplatu novca u banci a u predugovoru navodi da ukoliko dođe do raskida istog potrebno vratiti tih 5.000eur. Firma Cesla u svom redovnom poreskom obračunskom periodu na ima primljenih avansa plaća PDV u iznosu od 5.000,00 * 10 / 110 = 454.54eur.
Naime, u međuvremenu, prilikom izgradnje, nakon pola godine, korektni kupac prilikom redovnog obilaska radova vodeći računa pažljivo o svojoj investiciji, uočava prećutnu nepravilnost investitora da će konačna visina plafona biti 2.54 – 2.55m što je manje od zakonskog minimuma i uobičajene građevinske prakse i zahteva da se izvrši korekcija radova, te vrati visina na 2.60m i pritom obaveštava da bi bilo korektno da dobije bar neko simboličko obeštećenje, izvinjenje, za pokušaj prevare. S obzirom da investitor Cesla ne može da nastavi zakonsku izgradnju objekta odlučuje da jednostrano raskine ugovor sa kupcem dok se vest nije proširila i pritom vrši povrat 5.000eur na račun kupca.
Protekom vremena, na tržištu je došlo do značajne promene uslova i rasta cena na štetu kupca i cena kvadrata je sada skuplja na istoj lokaciji u proseku za recimo 15%, sa 1350eur na 1550eur po kvadratu što je investitor namerno i iskoristio kako bi zaradio dodatni novac na štetu kupca.
Mišljenja smo da bi investitor, građevinsko preduzeće Cesla trebalo da izvršu uplatu naknade štete kupcu u iznosu koji je kupac pretrpeo čekajući izmenjenu građevinsku dozvolu, a to je ukupna cena stana uvećana za 15%, kako bi kupac u datom momentu mogao kupiti stan iste veličine i na istoj lokaciji, plus naravno kamata za „držanje“ novca.
Što se poreskog aspekta tiče, povraćajem iznosa od 5.000,00eur na račun kupca, u svom redovnom poreskom obračunskom periodu na ime vraćenih avansa umanjuje svoju PDV obavezu u iznosu od 454.54eur.
Trošak od 15% veće cene stana koju bi trebao vratiti kupcu u knjigovodstvu knjiži na konto 5794 – Ugovorene kazne i penali. Ugovorene kazne i penali ne predstavljaju naknadu za ugovoreni promet dobara i usluga i ne iskazuju se u obrascu POPDV. Predajom statističkih, odnosno redovnih godišnjih finansijskih izveštaja potrebno je da iskaže trošak, međutim u poreskom bilansu se ne priznaje što uvećava poresku dobit.
Povezani propisi:
